Marco Primack

Non parliamo di alloggi a prezzi accessibili. A un milione di dollari per “unità”, tutto sommato, quel termine è nella migliore delle ipotesi un ossimoro, nella peggiore un pretesto. È ciò con cui ci distraiamo per giustificare la negazione alle persone del rifugio adeguato di cui hanno bisogno e che meritano. Siamo arrivati ​​​​a essere orgogliosi dello stesso simbolismo contro cui una volta marciavamo, ospitando pochi eletti a spese di qualcun altro, negando i molti e poi dandoci pacche sulle spalle per aver sferrato un colpo al capitalismo.

Ma cosa accadrebbe se smettessimo di scaricare la responsabilità e, come cittadini di questa città, ci assumessimo la responsabilità dell’edilizia abitativa, proprio come facevamo una volta? Probabilmente inizieremmo cercando di capire come ottenere il miglior rapporto qualità-prezzo, ovvero ospitare il maggior numero di persone al minor costo. Nessuno si pone più queste domande, ma esaminiamole ora.

Cominciamo dallo sporco. I costi del terreno possono ammontare a un terzo del prezzo dell'etichetta di una nuova casa. Quanto più economico è il terreno, tanto più economiche sono le abitazioni. Gratis è di gran lunga la cosa migliore e, con l'entrata in vigore della nuova legislazione statale, ogni lotto residenziale della città ora ha un terreno libero su cui costruire una, due o tre nuove abitazioni. È un buon inizio. Il nostro villaggio avrebbe potuto farlo da solo, ma a volte ci vuole uno Stato.

In secondo luogo, consideriamo le infrastrutture. Se le strade, le fogne, l'acqua, il gas e le linee elettriche sono già installate, hai un enorme vantaggio. Quella roba non è economica. Se è già presente nei nostri quartieri esistenti, chi ha bisogno dello sprawl?

In terzo luogo, ottenere l'approvazione della zonizzazione può sembrare una semplice formalità, ma rimarrai sorpreso da quanto possa essere una miniera di soldi. Spesso costa di più portare a termine il processo di pianificazione, e le sue inventate tariffe di "impatto", che completare tutti i disegni tecnici per un permesso di costruzione. Quelle spese anticipate, vive, pagate sulla fiducia prima ancora che il progetto possa beneficiare di un prestito edilizio, scoraggiano molte persone anche solo dal provarci.

E poi ci sono i permessi di costruire. Utilizzando codici eccessivamente elaborati selezionati da prepotenti appaltatori terzi felici di compensare eccessivamente la propria mancanza di conoscenza pratica della costruzione, i dipartimenti di costruzione sono diventati un pozzo di denaro distaccato e ridondante nella guerra contro l'edilizia efficiente. Non lasciarti ingannare da tutti i discorsi alti e potenti su "sicurezza" e "verde". Si tratta di esclusione. Ogni giorno vengono costruiti nuovi ostacoli per rendere gli alloggi più costosi e più difficili.

Nessuno vuole ammettere che tutti questi fattori siano in larga misura variabili, discrezionali, politici e piuttosto locali, ma lo sono.

Quando ignoriamo le opportunità e accettiamo alcuni o tutti questi gravami sull’edilizia abitativa, riveliamo il nostro compiacimento o collusione all’interno di una crisi abitativa di nostra creazione. Diventiamo parte di un problema che si aggrava solo quando marchiamo i veri fornitori di alloggi come avidi sviluppatori e gli impiegati comunali dediti al catrame come loro volontarie ancelle.

E ora il sindaco vuole rendere la proprietà della casa un po’ più costosa promuovendo un’imposta sulla proprietà che perpetuerebbe questo tapis roulant entropico ignorando tutti questi fattori molto reali. Ho cercato la logica in questo e non ne ho trovata.

C'è molta terra libera disponibile in città per l'edilizia abitativa. L'infrastruttura esiste già e, dati i miglioramenti tecnologici nel risparmio energetico e idrico, è per lo più adeguata al compito. Se ci fosse la volontà, le approvazioni di zonizzazione e i permessi di costruire potrebbero essere, come una volta, liberi o addirittura gratuiti, pagati attraverso quella cauzione. E il lato positivo della carenza di alloggi è che molti proprietari di immobili residenziali ora dispongono di capitale sufficiente per finanziare la costruzione delle loro proprietà per i loro figli, genitori, amici, colleghi di lavoro e vicini. Nessuno sviluppatore, nemmeno le “non-profit” con entrambe le mani immerse nel pubblico, possono competere con quello in termini di economia, efficienza e scala. Gli alloggi popolari sono di gran lunga i più economici, i più inclusivi e democratici tra tutti gli alloggi. E se una misura obbligazionaria non è adattata al sostegno dell’edilizia abitativa sponsorizzata dai cittadini e all’adozione delle necessarie riforme governative per incoraggiarla e sostenerla, allora l’obbligazione in sé probabilmente non merita il nostro sostegno.