Cose da considerare quando si utilizza la leva finanziaria per creare ricchezza

(Foto di Joe Raedle/Getty Images)

Gli investitori sono costantemente bombardati da informazioni contrastanti sul debito, in brevi frasi senza molto contesto aggiuntivo. Se esplori Internet alla ricerca dei debiti degli influencer, vedrai due principali scuole di pensiero:

1. Il debito è un male. È necessario fare tutto il possibile per eliminare il debito e uscire dalla situazione dei creditori.

2. Il debito è l’unico modo per generare ricchezza. Ottieni quanto più denaro possibile da molte fonti di prestito per costruire la tua fortuna.

Ci sono problemi con entrambi i punti di vista. Come la maggior parte delle cose nella vita, il debito non è binario. Alcuni tipi di debito possono certamente promuovere la creazione di ricchezza, mentre altri possono portare alla distruzione della ricchezza. Queste cose dipendono da alcuni fattori chiave. Questo articolo si concentra sul debito direttamente correlato all'edilizia abitativa.

Nell’ultimo anno i tassi ipotecari sono aumentati in modo generalizzato. Dopo anni di denaro sostanzialmente gratuito e valori delle case in costante aumento, le persone improvvisamente non possono permettersi il pagamento mensile dei mutui che in precedenza avrebbero potuto permettersi. Negli ultimi 10 anni, l’indice nazionale dei prezzi delle case statunitensi S&P/Case Schiller ha goduto di rendimenti storicamente eccezionali, con i prezzi delle case in aumento in media del 7,7% all’anno, inducendo molti a voler affrettarsi a entrare nel mercato immobiliare.

Ecco l’arma a doppio taglio del debito immobiliare: il prestito consente alle persone di ottenere un effetto leva. Se versi un acconto di $ 200.000 su una casa da $ 1.000.000 e il valore della casa aumenta del 20% fino a $ 1.200.000, hai un guadagno di $ 200.000 o un rendimento del 100% sul tuo investimento (se hai venduto quel giorno, senza considerare gli interessi sul prestito hai pagato o hai intermediato commissioni).

Tuttavia, la leva finanziaria funziona in entrambe le direzioni. Nel 2008, molte persone avevano mutui subacquei, il che significava che dovevano più del capitale proprio che avevano. Usiamo lo stesso esempio di $ 200.000 in meno su una casa da $ 1.000.000. Questa volta, il valore della casa è diminuito del 25% a $ 750.000. La tua equità nella casa sarebbe quindi -$ 50.000. Se vendessi la tua casa, non solo rimarresti senza $ 200.000, ma dovresti comunque alla banca $ 50.000. Considera attentamente gli acquisti utilizzando la leva finanziaria, soprattutto se potresti non essere in grado di resistere alle oscillazioni immobiliari o potresti voler trasferirti entro cinque anni.

Conosco molte persone che hanno goduto della recente crescita del settore immobiliare e hanno mutui a basso interesse. A volte, in questi casi, gli investitori hanno fretta di ripagare i loro mutui. Se disponi di un patrimonio netto sufficiente nella tua casa (diciamo il 40%), ci sono buone argomentazioni per mantenere quel debito nel tuo bilancio. Gli individui ottengono benefici fiscali e potrebbero investire i fondi in eccesso che potrebbero aver utilizzato per ripagare integralmente il saldo del mutuo per ottenere rendimenti aggiuntivi oltre agli interessi che stanno pagando. Ad esempio, l’indice S&P 500 ha registrato rendimenti annui medi superiori al 10% dal 1926. Il mercato azionario può essere volatile di anno in anno, quindi consiglierei una visione a lungo termine e un’elevata tolleranza al rischio per una strategia come questa. Anche i certificati dei tassi di deposito possono produrre rendimenti più elevati rispetto ai mutui a basso interesse esistenti più di un anno fa.

Altri investitori immobiliari acquistano una casa e prelevano il capitale sotto forma di una linea di credito di equità domestica. Se un investitore dispone di un surplus di capitale immobiliare, questa può essere una strategia efficace per ottenere liquidità, tenendo presente che la persona deve disporre di un flusso di cassa sufficiente per ripagare questo nuovo debito. Una forma di consiglio è quella di stipulare un HELOC per il 100% del capitale netto guadagnato dall'apprezzamento dell'immobile per versare un acconto per il tuo prossimo mutuo per continuare a guadagnare più proprietà. Invito cautela in questa strategia. Contrariamente a quanto alcuni influencer potrebbero indicare, non vi è alcuna garanzia che il valore degli immobili aumenti. Indebitarsi eccessivamente rappresenta un rischio molto maggiore rispetto ai benefici di diversificazione che si otterrebbero da questa strategia.

Ancora una volta, il debito non è binario. Può essere uno strumento utile per la creazione di ricchezza, ma ogni volta che assumi un debito, pensa all’impatto che avrà su di te e sul tuo futuro finanziario.